Différences entre SAS et SCI : quelle société choisir pour un projet immobilier ?

Updated on: 26 décembre 2022

Démarches et formulaires SAS

sci ou sas

Avec des règles et des responsabilités différentes, une Société par Actions Simplifiée (SAS) ou une Société Civile Immobilière (SCI) sont deux formes juridiques pour un investissement immobilier. Mais quelles fonctionnalités offre-t-elle, leur impact sur le patrimoine et les avantages de l’un vs l’autre. Dans cet article, nous allons découvrir les principales différences entre SAS et SCI pour un projet d’investissement immobilier, ainsi que leurs avantages et inconvénients respectifs.

Sommaire

Quelle est la différence entre une SAS et une SCI ?

Une Société par Actions Simplifiée (SAS) est une forme société commerciale soumise à un statut juridique particulier, qui implique de nombreuses responsabilités pour les associés et les dirigeants. Une SAS peut être constituée par un seul associé mais également par plusieurs associés jusqu’à cent. Un capital social minimum est exigé et prédéfini lors de la création de la SAS. Certaines activités comme le commerce, le transport ou la santé ne peuvent pas s’exercer sous forme de SAS.

Une Société Civile Immobilière (SCI), par contre, est une structure juridique spécifiquement adaptée aux investissements immobiliers. Cette forme de société permet d’acheter, léguer, gérer ou vendre un bien immobilier. Elle n’a pas de capital social minimum et est régie par un statut tout particulier, réduisant ainsi le nombre de charges sociales et fiscales. Une SCI peut être constituée par un seul associé ou plusieurs, mais pour labelliser une SCI, il est obligatoire qu’elle possède au moins deux associés, et un gérant.

Avantages et inconvénients comparés

Une société commerciale sous forme de SAS offre de nombreux avantages par rapport à une SCI. La souplesse et la liberté importantes qui caractérisent une SAS sont une raison pour laquelle elle est très populaire chez les entreprises à but lucratif. En comparaison, les charges sociales d’une SCI sont plus faibles, ce qui en fait le choix idéal pour des personnes cherchant à investir dans l’immobilier. La SARL est une autre option pour les projets immobiliers, mais elle implique des responsabilités supplémentaires et des charges sociales plus importantes, et en même temps moins de souplesse et de libertés qu’une SCI.

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Quel statut juridique offrent SAS et SCI respectivement ?

Une SAS est régie par le Code Civil des Sociétés Anonymes (SARL) tandis qu’une SCI est soumise au Droit Civil & Commercial (DCC). Il est important de noter que les entités ont des statuts juridiques différents et distincts. Cependant, les responsabilités sont similaires, à savoir le respect des lois, l’équité et la transparence envers les actionnaires. Il existe une différence fondamentale entre les deux formes : la SAS a un capital social minimum exigé alors qu’aucun capital minimum n’est requis pour une SCI.

Comment ces structures fonctionnent-elles fiscalement ?

Lorsqu’il s’agit de la fiscalité, une SAS peut être redevable de l’impôt sur les sociétés et des impôts personnels, tandis qu’une SCI sera soumise au régime des bénéfices non commerciaux (BNC). Lorsque les bénéfices générés par la SAS dépassent un certain seuil annuel, elle peut être imposée comme société commerciale. Une SCI n’est pas imposée sur le profit généré par le bien immobilier mais uniquement sur le montant qui est décaissé du compte bancaire de la société. Les dividendes versés à chaque associé sont alors soumis à l’impôt sur le revenu.

Quel impact pour les dirigeants et actionnaires et leur patrimoine personnel ?

Les associés d’une SAS sont personnellement responsables des dettes de la société et, selon le régime fiscal applicable, ils seront personnellement imposés sur les bénéfices de l’entreprise. En revanche, les associés d’une SCI ne sont en principe pas responsables des dettes de la société et ne seront pas personnellement imposés sur les profits générés par le bien immobilier (sauf en cas de distribution de dividendes). Cela donne aux dirigeants et aux actionnaires une protection supplémentaire et permet également à un patrimoine immobilier de rester exclusif.

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Quels sont en fin de compte les meilleures options pour votre projet immobilier ?

Le choix entre une SAS ou une SCI dépendra des circonstances juridiques spécifiques à chaque projet. La forme la plus appropriée dépendra des objectifs à atteindre et pourra être déterminée uniquement après une analyse approfondie. Les points à prendre en considération comprennent le nombre d’associés, la taille de l’investissement immobilier, le statut fiscal et les responsabilités des dirigeants et des actionnaires. Il est possible qu’en fonction du projet, une combinaison de SAS et de SCI soit la meilleure option pour répondre à vos besoins.

Une bonne connaissance des subtilités entourant le choix entre une SAS ou une SCI peuvent aider les investisseurs à prendre la bonne décision pour un projet immobilier. Avec tous les avantages et les protections qu’elles offrent, chacune joue un rôle critique dans l’optimisation fiscale et la gestion optimale des patrimoines physiques ou immobiliers. La consultation d’un professionnel est toujours vivement conseillée avant le lancement d’un projet commercial ou immobilier. En faisant le bon choix, bien comprendre et appliquer les différentes responsabilités de chaque entité permettra d’éviter de mauvaises surprises.

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